高得房率或成下一个楼市风口｜南方产业观

时间: 2025-03-24 19:12:42 |   作者: 新闻中心

  ，购房者对每一寸空间的利用都必须斤斤计较，谁不关注房子的实用面积，谁就很可能吃大亏。

  今年下半年以来，保利、招商、越秀地产和绿城等开发商在广州相继取得新地块，在对外宣传上均打出“高得房率”的噱头，某项目甚至宣称其即将推出的“第四代住宅”，实用率直逼140%。这一消息，就好像在平静的楼市投下了一颗深水炸弹，特别是对已经在“货架”上的那些公摊面积超过20%或30%的存量住宅来说，无疑将构成巨大的冲击和挑战。同时，一些业内人士也在不断感叹：高得房率，很可能将成为楼市下一个风口。

  得房率，简单来说就是购房者实际能用的面积占建筑面积的比例。比如，一套建筑面积100平方米的房子，如果套内面积（也就是实际能用的面积）是90平方米，那得房率就是90%。得房率越高，购房者就越觉得划算，毕竟谁也不想花大价钱买个“空气”。老百姓如此关注得房率的问题，主要是因为得房率必然的联系到购房者实际可使用的房屋面积，进而影响居住的舒适度和生活品质。在房价高昂的背景下，每一寸可利用的空间都显得很珍贵，因此得房率的高低成为购房者衡量房屋性价比的重要指标。

  去年，在广州等一些城市实施容积率管理新政之前，一些开发商为吸引购房者，只可以通过“偷面积”方法来实现高得房率。所谓“偷面积”，实际上的意思就是想办法钻旧的《建筑面积计算方式》的空子，通过减少建筑面积的套内平面面积，来变相增加实际使用面积。前几年，南方日报产业周刊和南方+房产频道曝光过很多类似做法，给行政管理和社会生活带来诸多风险和麻烦。

  在政府实施管理新政以及房地产行业转变发展方式与经济转型之前，这样的做法存在的潜在风险是：首先，它可能会引起房屋的质量和安全性能直线下降，因为“偷面积”往往意味着对房屋建筑结构的改动，这可能会影响房屋的承重和稳定能力。其次，业主在“偷来”的面积上搞建筑，很可能构成违建，面临被拆除的风险，这不仅浪费了金钱和时间，还可能引发邻里纠纷和法律问题。

  2023年11月9日，广州作为一线城市率先施行新的建筑工程容积率计算办法，从根本上重塑了广州的新房市场。根据当时新出台的《广州市建筑工程容积率计算办法》规定，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，其中满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积20%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。

  新政策的实施，也正式开启了广州商品房从得房率70%向140%全面迈进的新阶段。这也是今年广州新挂牌出让和成交的住宅地块，在规划上不断“刷新”实用面积上限的核心原因。2024年，国内多座城市为提升住宅的品质和居住舒适度，紧随广州步伐，也先后出台了新的建筑标准，放宽了层高、阳台等指标的限制，并减少了公摊面积。

  现在市场上出现的高得房率项目，大多是在符合新政要求的前提下，通过创新设计和优化空间利用来实现的，不外乎有以下几种：一是合理分配功能空间：开发商在设计时重新审视每一种功能空间的分配，通过增加公共休闲区域如天台花园等方式，提高房屋的实际使用面积；二是创新挑高设计：利用挑高设计增加房屋的空间感，将部分空间设计成复式结构，从而增加额外的使用面积。三是利用室外空间：新规明确不将开放式风雨连廊、小区景观亭廊等计入容积率，开发商可以充分的利用这些室外空间增加住户的实际使用面积；四是优化户型设计：通过优化户型设计，如将部分边角空间设计成储物间或功能房，充分的利用每一寸空间。

  当然，也不排除另外的地方有些投机企业，放着新政指引的“康庄大道”不走，偏偏还要走过去那类“独木桥”：仍然在以“打擦边球”的方式来赢得竞争优势或追求更大利益。

  高得房率之所以能成为楼市的新宠儿，背后有着深刻的逻辑。首先，它直接提升了购房者的实际使用面积，降低了购房成本。在房价高企的今天，这无疑是给购房者的一大福音。其次，高得房率也反映了政策调控和消费的人需求的双重影响。开发商在设计和宣传中逐渐把得房率作为一个重要卖点，通过创新设计来提高空间利用效率，从而更好地适应市场的变化。

  广州楼市近期已然浮现了一股新房交易的小热潮，全面解除限购、调整公积金、降低税费和利率等多维利好政策，让楼市咨询量、交易量均呈现止跌回稳态势。而高得房率政策的出台，更是为楼市注入了一剂强心针。购房者们的心理预期得到了显著改善，购房意愿增强，市场活跃度自然也随之提升。对笔者身边的一些业内人士来说，高得房率成为新风口已然确定，房地产行业的创新发展和提质换挡有了新的动力和抓手。

  当然，以高得房率为卖点的所谓第四代住宅，并非没有挑战。比如，如何保证建筑结构的承重和风荷载能力，怎么样才能解决立体植物带来的日照遮挡问题，以及怎么样应对蚊虫、植物损坏等后续管理和维护的难题。这些都是需要开发商和购房者一同面对的问题。毕竟，买房不是买菜，需要考虑各种各样的因素才能做出明智的决策。

  综上所述，面对新的市场风口，我们应该保持理性和冷静，既要看到其中的机遇，也要看到其中的挑战。只有这样，我们才可以在未来的楼市中乘风破浪、稳健前行。

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